【築古・築浅・新築・ローン】現役不動産屋が語る不動産投資【戸建・アパート・ビル・融資】

今日は、
「不動産屋さんが考える不動産投資」について書きます。
自分も不動産投資をやっていて、かつ、投資家（お客さん）の成功例や失敗例も多数見てきた。

なぜ書こうと思ったかというと、それぞれ特化している分野（ex新築アパートが得意、中古戸建が得意）に
結局のところ辿り着くような文ばかり書いているからだ。

不動産投資は、資金量・時間量や技術によって、正解が異なる

例えば、最近流行りの地方築古ボロ戸建で稼いでいる人もいます。
一方で、都心の１棟マンションやビルを持ち、それで賃料収入だけで暮らしている人もいます。

どちらに対しても、否定派はいますが、賃貸vs持ち家と同じように、どちらも間違いではありません。
（僕は転勤族でない限り、持ち家派です！）

むしろ、「稼いでいる」のであれば、どちらも正解です。

ただ、「絶対に失敗している人」というのは、経験から私は断言できます。

絶対に不動産投資で失敗している人とは？

それは、下記に当てはまる人です。

・不動産について、50時間以上勉強していない。
・新築の区分マンションを利回り10%未満で「営業されて」買った。
・所有物件の稼働率が90%を下回ると、赤字になってしまう。
・「節税」でやっている不動産投資

これらの場合には、今ネットに掲載されている物件を即決で買ったほうが
余程儲かるような投資です。失敗と断言できます。

投資対象をステージ別に書きます

ここでは、キャピタルゲイン（転売益）を得ることではなく、
インカムゲイン（家賃収益）を得ることを対象として書きます。
※キャピタルゲインを得る事は、非常に難しいのと、景気動向も含めた目利きが必要になります。
もはや不動産業者の域ですので、私のアドバイスは必要ではありません！

今、不動産知識にあまり自信がなく、更に不動産業者との付き合いもない人は、
下記の私のアドバイスを鵜呑みにするか、もしくは「不動産投資をしないで下さい」。

【ステージ１】　預金も年収も500万円以下

この方は、下記の全ての条件に当てはまる物件を購入するのが良いと思います。
・中古のオーナーチェンジ物件で、区分マンションか築古戸建
・管理会社が今現在「この物件の近くで」管理している物件で、
今後も賃貸付けに問題がないと管理会社にヒアリングできる物件。
・物件管理会社以外に、今の家賃以上で「客付ができます」と答えてくれる物件近所の不動産会社が
２社以上存在すること
・利回りが15%以上の物件。但し、区分マンションの場合は、18%以上。
・団地の場合は、「階数が3階以下」である事。もしくは、エレベーターが付いている事

【ステージ２】　預金も年収も1,000万円以上

融資を引くか否かによって、異なりますが、概ね下記の通りです。

融資の場合
・ステージ１と同条件、もしくは、利回りのみ１０％以上である事（5,000万円以上の物件の場合）
・築20年以上の「１棟モノ」の物件の場合は、「エレベーターがない物件」を選ぶ事。

以上となります。

また、余談ですが、
利回りが30%以上かつ、現在稼働率が50%以上の物件は、余程変な場所でない限り、
基本的には買ったほうがいいです。
その場合、「現金で購入します」or「融資特約無しで購入します」と言わないと、
恐らく他の人に取られてしまい、買えないと思いますので、現金を出せるようにしておきましょう。

不動産投資は、唯一自分の時間を生み出してくれるもの。

今まで僕は、
・不動産投資
・株式投資
・FX
・会社経営（部下に仕事を差配する）
・ブログ（書いている時は労働ですが）

など、いわゆる「不労所得」と呼ばれるものは結構手を出してきた。

その中で、本当の意味で不労所得に近かったのは、不動産投資と株式・FX投資（長期保有）だけでした。
ただ、株式とFXは、長期と言えども、日々値動きがスマホで見れてしまうので、
気になってしまい、結局無駄なトレードもしてしまったりします。

今と同じor満足できる家賃年収が得られたら、リタイヤできるのが不動産。

勿論、そのまま仕事を続ける事もできるけど、
仕事を辞めても、毎日家にいて、ヒマな暮らしをしても家賃が入ってくるのが不動産の良いところだ。
僕の場合は、株式投資や不動産の仕事も好きだから、それを辞める事はないけれど、
その２つをやるのは、自分が好きなタイミングだけで良い。

そしたら、僕は平均して、週２は働いて、週５は家族と過ごすようなライフスタイルになった。

不動産投資は、買う物件さえ間違えなければ出来る限り始めたほうが良い投資だ。
僕は不動産会社を経営しているので、普段から、「良い物件はないか？」とお客さんから連絡がくる。
皆、不動産でリタイヤしても問題ない収入を得ている人ばかりだ。

本来であれば、そういう人よりも、今から始める人や、興味を持つ人の助けをしたほうが、
不動産業界的にも良いとは思う。

「不動産で騙された」とかいう人が多いのは、不勉強で、営業マンの言いなりになる人が多いからだけど、
皆はそれに騙されないでほしい。
普通に、少し計算したら、少なくとも損するような不動産は買わないはずだ。
自分に自信のない人は、騙さないような不動産パートナーを探すか、とにかく勉強して、
不動産をやらなければよかった、、とならないでほしい！